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宅建の試験では、次の７つの分野について出題されることになっています。
①土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること②土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること③土地及び建物についての法令上の制限に関すること④宅地及び建物についての税に関する法令に関すること⑤宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること⑥宅地及び建物の価格の評定に関すること⑦宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関することただし、これらの７つの分野から均等に出題されているわけではありません。
ここ数年はそれぞれの分野からだいたい同数の問題が出題されています。
それぞれの出題数をみてみましょう。
①＝２問／②＝15問／③＝10問／④＝３問／⑤それぞれの分野の出題数に相当のバラツキがあることがおわかりになると思います。
このうち、出題数の多い②・③・⑦の３つの分野を“主要３分野”といいます。
つまり、この３つの分野をシッカリ押さえておけば、合格ラインの35点は楽に超えることができる、重要な３分野だというワケです。
これから、その各分野について詳しく見てみることにしましょう。
①土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること土地・建物に関する基本的な知識を試される問題です。
この分野からの出題は土地・建物１問ずつとなっています。
土地に関する問題では、土地の安全性についての問題と、住宅地に適しているかどうかを問う問題が、建物の問題では木造建築の安全性、つまり地震・火災・台風に対しての安全性を問う問題が中心となっています。
また、鉄筋コンクリートなどの建物の構造を問うものもあります。
②土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関することこの分野からは15問が出題されています。
数年は、民法12問、不動産登記法１問、借地借家法２問の割合で出題されています。
特に民法は、例年10問以上も出題されている上に出題範囲が広く、受験者泣かせの法律です。
ここでは、出題されやすい項目をあげておきますので、これらを中心にしてチェックしていくことが必要です。
制限能力者／意思表示／代理／時効／抵当権／保証／債務不履行と解除権の行使相続不動産登記法からは、まんべんなく出題されていますが、区分所有建物の登記や登記簿の編成、仮登記に関する問題は、押さえておきましょう。
借地借家法からは、基本的なことを繰り返し問う問題が多く出されます。
③土地及び建物についての法令上の制限に関することこの分野からは10問が出題されます。
平成15年は建築基準法２問、都市計画法３問のほか、国土利用計画法・農地法・宅地造成等規制法・土地区画整理法・その他の法令制限から各１問が出題されました。
この分野は理解するというより記憶する分野です。
特に数字や許可・届出を誰に対して出すかなど、細かいことをおぼえなければならないので苦手とする人も多いのですが、ゴロ合わせなどを使って頭にたたき込んでしまえば得点は容易であり、直前の追い込みが可能という長所があります。
建築基準法では、用途制限・建築確認・道路関係・容積率・建ぺい率などが多く出題されます。
都市計画法からは、開発行為の許可制度に関する問題が例年出題されます。
その他の法律では、国土利用計画法が23条、農地法が3･4･5条という狭い範囲から繰り返し出題されています。
④宅地及び建物についての税に関する法令に関することこの分野からの出題は３問です。
まず、所得税は、必ずといっていいほど出題されています。
そのほかは、不動産取得税・登録免許税・固定資産税・印紙税などに関する問題が多く出題されています。
所得税からの出題は、住宅取得の特別控除か譲渡所得について、不動産取得税は、課税標準の特例の適用要件を中心に出題されています。
また、登録免許税は住宅取得に関する特例、固定資産税は住宅および宅地の特例について出題されることが多くなっています。
⑤宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関することこの分野からの出題は３問です。
おもに景表法・住宅金融公庫法・統計から出題されています。
⑥宅地及び建物の価格の評定に関することこの分野からの出題は１問です。
例年、地価公示法・鑑定評価基準は、ほぼ同じ割合で出題されています。
地価公示法からは、“標準地の価格の判定と価格等の公示および公示価格を基準としなければならない事例”について出題されます。
鑑定評価基準からは、用語の知識や不動産の鑑定評価を求める方式などが問われます。
⑦宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関することこの分野はすべて宅地建物取引業法から、全部で16問が出題されています。
業務関係を筆頭に、用語の定義・宅地建物取引業免許・宅地建物取引主任者・営業保証金・保証協会・宅地建物取引業者の監督処分についてなどから多く出題されます。
業務関係では、重要事項の説明義務・媒介契約・クーリングオフ・手付金等の保全措置・報酬から多く出題されています。
ここまで、読んでいただければ、宅地建物取引主任者の試験にどぅいった問題が出題されるか、だいたいおわかりいただけたと思います。
なお、平成９年度より諾不動産流通近代化センターの実施する指定講習の修了者は、土地、建物、住宅金融公庫法、統計、不当景品類及び不当表示防止法の５問が免除されることになってよ）います。
学校を選ぶ方法とは？宅建の人気上昇とともに、宅建受験講座を設ける各種学校がモノスゴイ勢いで増加しています。
もちろん何校かを比較検討した上で、あなたのスケジュールに合ったカリキュラムの学校を選ぶことが絶対条件になりますが、基本的なチェック・ポイントは次の５つです。
①シツコイ勧誘をしないこと一説明を聞きにいった時に、自校の自慢ばかりしてシツコイ勧誘をする学校は要注意です。
入学もしていないのに教材を押し売りするところも中にはあります。
②授業料が妥当な金額であること一授業料が異常に安かったり高かったりするのは考えモノです。
あとで後悔するのは、学校ではなくあなた自身であることを忘れないようにしましょう。
③出版事業をおこなっていること一独自のテキストや問題集を発行している学校は、それなりに信用していいと思います。
ただし、宣伝パンフレットばかりが豪華な学校は要注意です。
④サービスが充実していること一好きな時間に好きな講座を何度でも受けることができたり、授業のテープ・ダビングを無料でやってくれるような、サービスの充実した学校を選びましょう。
⑤授業の内容がツメコミ式ではないことｰどんなに充実した授業であっても、普通の人がついていけないのではナンニモなりません。
入学を決める前に１度は授業を見学しておきましょう。
宅建の実際の試験問題とはどのようなものでしょうか。
ここでは、過去に出題された試験問題の中から４問だけを抜粋して掲載してみましょう。
まだチットモ勉強をはじめていない人にはチンプンカンプンだと思いますが、193ページに解答を掲載してありますので、興味のある方はぜひ挑戦してみて下さい。
【問題１】Ａは、ＢからＢの所有地を2,000万円で買い受けたが、当該土地には、ＣのＤに対する1,000万円の債権を担保するため、Ｃの抵当権が設定され、その登記もされていた。
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